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A inquietude das reformas tem solução

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Esta imagem deixou todos inquietos

Até onde pode ir uma intervenção irresponsável, uma reforma sem acompanhamento técnico e o poder do síndico? A imagem acima deixou engenheiros, arquitetos e todos que tinham o mínimo de bom senso, inquietos ao redor do mundo. Onde está o limite de uma reforma em uma unidade condominial de uma edificação?

O mercado de reformas em unidades condominiais (apartamentos) sempre foi muito aquecido, mesmo em épocas de crise da construção civil, pois quando não se pode adquirir um novo apartamento, o melhor a fazer é reformar e remodelar o próprio imóvel. Porém uma escolha errada pode transformar um sonho em um pesadelo ou até mesmo em uma tragédia. Embora seja de conhecimento geral que obras são o metiê dos engenheiros e arquitetos, a grande maioria de condôminos ávidos por reformar a qualquer custo, desde que seja baixo, teimam em desobedecer esta regra básica. Fazendo um paralelo, seria como adoecessem e fossem procurar tratamento com um maqueiro, ou mesmo fossem implicados em um processo judicial e procurassem um despachante para orientá-los, nada contra maqueiros e despachantes, são importantíssimos, mas dentro da sua função.Mas em obras esta lógica não é obedecida e é exatamente aí que os problemas iniciam. Qual a saída para as edificações e suas administrações? Está muito claro que as figuras do síndico e a Engenharia estão no centro da solução. A norma orientativa já existe, é só por prática a NBR 16.280!

Essa inquietude com a imagem, despertou a exposição de alguns pontos recomendados pela bem elabora, mas infelizmente ainda não bem sucedida, NBR 16280. Vamos dividir em direitos e deveres do síndico e do condômino que quer reformar sua unidade; levando em conta as etapas antes, durante e depois dos serviços, apontando a necessidade da presença de um profissional de Engenharia.

1. Incumbências e Encargos do Responsável Legal pela edificação (Síndico) – ANTES DA REFORMA NA UNIDADE:

1.1. Deve disponibilizar a Convenção e o Regimento Interno do Condomínio, onde constam os documentos exigíveis, horários de trabalho, trânsito de insumos e trabalhadores e posturas e condutas no exercício do trabalho;

1.2. Tem o direito de receber o plano de reforma para análise técnica e legal – É necessária a presença de um profissional de engenharia;

1.3. Deve emitir documento de resposta ao plano de reforma, aprovando, aprovando com ressalvas ou reprovando – É necessária a presença de um profissional de engenharia;

1.4. Deve liberar o acesso de operários e insumos após o completo atendimento dos requisitos do plano de reforma;

1.5. Deve informar aos demais condôminos sobre a reforma e o atendimento das condições de início da reforma;

1.6. Tem o direito de paralisar os serviços proibindo a cesso de operários e insumos, caso encontre algo fora do acordado ou em caso de ser orientado tecnicamente – É necessária a presença de um profissional de engenharia

2. Incumbências e Encargos do Responsável Legal pela edificação (Síndico) – DURANTE A REFORMA NA UNIDADE:

2.1. Deve verificar ou delegar a terceiros o atendimento ao plano de reforma proposto e aprovado – É necessária a presença de um profissional de engenharia;

2.2. Deve fazer cumprir que a reforma aconteça dentro das condições dispostas na Convenção e Regimento Interno do condomínio e, eventualmente, às deliberações de assembleias;

2.3. Deve tomar as ações necessárias em caso de risco para edificação e seu entorno ou usuários – É necessária a presença de um profissional de engenharia.   

3. Incumbências e Encargos do Responsável Legal pela edificação (Síndico) – DEPOIS DA REFORMA NA UNIDADE:

3.1. Deve vistoriar ou delegar a terceiros as condições de finalização da obra conclusa – É necessária a presença de um profissional de engenharia;

3.2. Tem o direito de receber o termo de encerramento do serviço de reforma assinada pelo executante;

3.3. Deve cancelar as autorizações de entrada do pessoal envolvido na obra e da circulação de insumos;

3.4. Deve arquivar toda documentação relativa à obra. 

4. Incumbências e Encargos do Proprietário da Unidade Condominial em Reforma – ANTES DA REFORMA NA UNIDADE:

4.1. Deve fornecer ao Síndico toda documentação relativa à reforma, projetos, plano de reforma, ART de projetos, ART de execução da obra e demais documentos comprovatórios de atendimento às normas técnicas – É necessária a presença de um profissional de engenharia;

5. Incumbências e Encargos do Proprietário da Unidade Condominial em Reforma – DURANTE DA REFORMA NA UNIDADE:

5.1. Deve verificar se a execução da obra de reforma ocorre de acordo com as normas técnicas, de segurança e obediência aos regulamentos internos – É necessária a presença de um profissional de engenharia.

6. Incumbências e Encargos do Proprietário da Unidade Condominial em Reforma – DEPOIS DA REFORMA NA UNIDADE:

6.1. Deve fornecer cópias ao Síndico de toda documentação relativa à obra de reforma realizada, inclusive o termo de encerramento da mesma.

A elaboração do plano de reforma deve levar em conta itens que descrevam de forma clara e objetiva os mais variados aspectos da reforma – É necessária a presença de um profissional de engenharia. Esclarecendo, o plano de reforma deve dispor das ações e informações como: 

– Compromisso com preservação dos itens de segurança, acessibilidade e sustentabilidade da edificação;

– Apresentar e submeter ao incorporador/construtor e ao projetista qualquer alteração que afete a segurança da edificação e seu entorno, sujeito a aprovação em prazo legal;

– Ações de proteção contra eventuais danos e/ou prejuízos à vizinhos ou terceiros;

– Descrição clara e objetiva dos processos e métodos construtivos com: descrições, cronograma, apresentação de projetos e memórias de cálculo, utilização de materiais tóxicos ou inflamáveis, dados das empresas e funcionários envolvidos, descarte de resíduos, controle e recebimentos de etapas de serviço e determinação de local e forma de armazenamento de materiais;

– Informativo de alterações ou acréscimos de serviços no andamento da reforma, que estará sujeito à aprovação nos termos já relatados;

– Anotação de Responsabilidade Técnica – ART do CREA do projeto assinada pelo profissional que o elaborou;

– Anotação de Responsabilidade Técnica – ART do CREA da execução das obras assinada pelo profissional que irá executá-la;

– Demais documentos necessários a depender da legislação de cada localidade e dos regimentos internos e/ou determinações específicas de assembleias;

– Análise de viabilidade da reforma, assegurando também a não afetação do bom funcionamento da edificação não intervindo nos aspectos de manutenabilidade da mesma;

– Qualquer outro detalhe relevante que deva ser exposto, explicado e solicitado, devendo fazer constar no plano de reforma.

Ao final de uma reforma, o Manual de Uso, Operação e Manutenção e o Manual do Proprietário, devem ser revistos e atualizados nos termos de outra norma, a NBR 14.037 que dispõe sobre a elaboração e apresentação de conteúdos de planos de uso, operação e manutenção das edificações – É necessária a presença de um profissional de engenharia.

Identificadas as ações de cada parte, a NBR 16.280 ainda apresenta modelos úteis e facilitadores para elaboração de planos de realização de obras e reformas em edificações e um ordenamento através de um fluxo de gestão de obras e reformas em edificações.

Além da NBR 16.280, outras normas correlatas deve ser observadas como: NBR 5.671, NBR 5.674, NBR 9.077, NBR 12.721, NBR 14.037 e a NBR 15.575 – É necessária a presença de um profissional de engenharia

São ações que certamente não estão na rotina dos condomínios; muitos síndicos e condôminos as ignoram em detrimento de execuções anômalas e bizarras como a da imagem inicial que inquietou a todos, ou quase todos. Não pode-se fazer ideia de quantos serviços sem acompanhamento técnico, sem Engenharia, estão sendo realizados neste momento, mas constantemente estampam-se notícias de reformas que não deram certo, de prejuízos cobrados na justiça, de dessabores e desejos frustrados pela falta daquele profissional que deveria estar a frente das obras, o engenheiro. O condômino que irá realizar uma obra, deve contratar um engenheiro, o síndico que tem obra em seu condomínio deve contratar uma assessoria de Engenharia, deste modo as coisas ficam no seu devido lugar e o risco é mínimo.

Pense nisso. Faça isso.

Lawton Parente
Engenheiro Civil Especialista Lawton Parente de Oliveira. Perfil profissional:   • Engenheiro Civil inscrito no CREA-CE sob o No. 13.104–D e RNP No. 0607647086, graduado na Universidade de Fortaleza – UNIFOR - 1998; Pós-Graduado em Engenharia Diagnóstica e Patologias das Edificações – INBEC/Universidade Cidade de São Paulo - 2014; Mestrando em Ciências da Cidade pela Universidade de Fortaleza – UNIFOR; • Ministra palestras, workshops e cursos com ênfase em patologia das fachadas prediais e inspeções prediais; Professor convidado da Pós-Graduação da Universidade de Fortaleza PÓS-UNIFOR no Curso de Gerenciamento de Obra – Patologia e Procedimentos Construtivos; • Responsável Técnico da Construtora Engeterra Ltda.; Consultor Técnico - Elabora trabalhos Laudos, Relatórios e Consultas em patologia das edificações com ênfase em sistemas de revestimento de fachada;   • Diretor Regional do Instituto de Engenharia de São Paulo; Ex-Diretor Técnico do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Ceará - IBAPE/CE - 2016-2019; • Conselheiro Regional do CREA-CE da Câmara Especializada de Engenharia Civil de 2016-2018 e 2019-2021; Membro da Comissão de Inspeção Predial do CREA-CE - 2018; Coordenador da Comissão de Ética Profissional - CEP do CREA-CE - 2020  • Maiores informações no site do CNPQ – Plataforma Lattes: http://buscatextual.cnpq.br/buscatextual/visualizacv.do?id=K8508153D8 

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