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O único guia sobre Avaliação de Imóveis que você realmente precisa

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À primeira vista, muitos profissionais e estudantes de Engenharia e Arquitetura me peguntam qual o passo a passo para fazer Avaliação de Imóveis, qual o melhor livro, qual o melhor curso. Neste artigo você vai conhecer o único guia sobre Avaliação de Imóveis que você realmente precisa.

Primeiramente, é importante saber que avaliação de imóveis, ou Engenharia de Avaliações, é uma ciência que engloba engenharia diagnóstica, engenharia legal, inferência estatística, estudo de viabilidade econômica, juntamente com estudos de micro e macroeconomia, considerando os principais reflexos no mercado imobiliário.

Acima de tudo, essa atividade deve possuir fundamentação técnica e científica, sendo atribuição privativa de Engenheiros e Arquitetos, como já foi exposto no artigo sobre as oportunidades deste mercado de trabalho. A Avaliação de Imóveis é regulamentada pela norma da ABNT: NBR 14.653 e suas partes:

NBR 14.653 AVALIAÇÃO DE BENS ÚLTIMA ATUALIZAÇÃO
Parte 1 Procedimentos gerais 2019
Parte 2 Imóveis urbanos 2011
Parte 3 Imóveis rurais 2019
Parte 4 Empreendimentos 2002
Parte 5 Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral 2006
Parte 6 Recursos naturais e ambientais 2009
Parte 7 Patrimônios históricos 2009

Avaliação de imóveis urbanos

avaliação de imóveis

A princípio, a NBR 14.653 foi elaborada no formato de manual prático dividido em etapas sequenciais, onde é possível seguir o passo a passo para avaliar um bem. Para determinar o valor de imóveis urbanos, utilizamos as partes 1 e 2. 

A parte 1 da norma apresenta os princípios gerais, conceitos e premissas para elaboração de um laudo, além disso, descreve ainda as atividades básicas do engenheiro de avaliações. De acordo com a NBR 14,653-1, toda avaliação de bens deve seguir a sequência abaixo:

  1. Requisição da documentação;
  2. Conhecimento da documentação;
  3. Vistoria do bem avaliando;
  4. Coleta de dados;
  5. Diagnóstico do mercado;
  6. Escolha da metodologia;
  7. Tratamento dos dados
  8. Resultado da avaliação;
  9. Pressupostos, ressalvas e condições limitantes.

Sob o mesmo ponto de vista, a parte 2 da norma detalha os procedimentos específicos para avaliação de imóveis urbanos, incluindo os requisitos mínimos obrigatórios para cada metodologia avaliatória.

Métodos indicados pela NBR 14.653-2

Para avaliação de imóveis urbanos, a norma recomenda o uso preferencial do método comparativo direto de dados de mercado, entretanto, a depender da tipologia do imóvel e das características do mercado, pode-se adotar outros métodos.

NBR 14.653-2 AVALIAÇÃO DE BENS: IMÓVEIS URBANOS
MÉTODO DESCRIÇÃO DAS ETAPAS
Método comparativo direto de dados de mercado

 

 

 

 

Planejamento da pesquisa
Identificação das variáveis do modelo: dependente e independentes
Levantamento de dados de mercado
Tratamento de dados: tratamento por fatores ou tratamento científico
Intervalo de confiança e Campo de arbítrio
Método involutivo

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vistoria
Projeto hipotético
Pesquisa de valores
Previsão de receitas
Levantamento do custo de produção do projeto hipotético
Previsão de despesas adicionais
Margem de lucro do incorporador
Prazos e Taxas
Modelos: Fluxo de caixa; modelos simplificados dinâmicos ou modelos estáticos
Método da capitalização da renda

 

 

Estimação das receitas e despesas
Montagem do fluxo de caixa
Estabelecimento da taxa mínima de atratividade
Método Evolutivo

 

 

 

Identifica o valor do terreno
Identifica o custo do imóvel
Desconta a depreciação física da benfeitoria
Aplica o fator de comercialização
Método da quantificação do custo Sintético: custo unitário
Analítico: orçamento detalhado
Método comparativo direto de custo

 

Amostra de custos de imóveis de projetos semelhantes
Segue os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado

Nesse sentido, além de definir os métodos para Avaliação de Imóveis, a NBR 14.653-2 apresenta técnicas para casos mais específicos, como: desapropriações, servidões, glebas urbanizáveis, avaliação de aluguéis e liquidação forçada.

Se tem tudo na norma, preciso consultar livros?

Claro que sim! Em contrapartida, livros, artigos e publicações científicas são referências excelentes para sanar dúvidas de procedimentos e se aprofundar em alguma metodologia. Para aqueles que estão ingressando no mercado de Avaliação de Imóveis, separei duas sugestões para leitura:

  • Engenharia de Avaliações. Uma Introdução à Metodologia Científica (2012) por Rubens Alves Dantas.
  • Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos (2019) por José Fiker.

Pra que serve um curso de Avaliação de Imóveis?

Assim como toda capacitação, seja ela um curso rápido de 20 horas ou uma especialização de 480 horas, o objetivo é o mesmo: ampliar o conhecimento e profundar-se em determinadas metodologias avaliatórias. Além disso, possibilita o contato com outros profissionais da área, ampliando o Networking e abrindo caminhos para novas oportunidades.

Mesmo que você tenha experiência comprovada com avaliações, os editais de empresas públicas colocam como um dos requisitos a apresentação de certificado de conclusão de curso de, no mínimo, 20 horas contendo inferência estatística aplicada à avaliação de imóveis. Confira o nosso artigo sobre o edital de credenciamento do BNDES.

A experiência faz a diferença

avaliação de imóveis

Para inferir o valor de um imóvel, primeiramente, é necessário conhecer o mercado no qual ele está inserido. Com a prática, você, certamente, será capaz de perceber o comportamento dos preços em função das características do imóvel e do seu entorno e poderá levantar hipóteses que poderão ser confirmadas pelo método científico escolhido.

Em suma, o engenheiro de avaliações experiente saberá que mais importante do que definir as características que valorizam ou desvalorizam o imóvel, é saber que essa relação não é uma regra absoluta e poderá mudar de um mercado para outro. Afinal, mais importante do que definir um roteiro padrão, ou um passo a passo, é conhecer a NBR 14.653 e saber como aplicá-la a cado caso estudado.

Melquizedeck Souza
Engenheiro Civil. Especialista em Planejamento, Gestão Estratégica, Auditoria, Avaliação e Perícias de Engenharia. Gerente de Habitação em uma das maiores instituições financeiras do Brasil. Professor e mentor de Engenharia de Avaliações, já ajudou mais de 300 engenheiros, arquitetos e estudantes a dominar a arte da avaliação de imóveis. Melquizedeck é defensor da ideia de que o conhecimento deve ser livre e compartilhado com todas as pessoas.

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