Como qualquer outro bem, o imóvel demanda cuidados e manutenções preventivas. No Brasil, infelizmente, essa prática não é muito difundida. Investir na elaboração de um manual do proprietário adequado, é uma excelente forma para superar as expectativas e criar um público fiel.

Afinal, o que é o manual do proprietário?

O Manual de Uso, Operação e Manutenção é considerado um dos documentos de maior importância fornecidos ao proprietário do empreendimento. O mesmo contém informações e diretrizes a respeito da utilização e manutenção do seu patrimônio, bem como a correta forma de manter a sua conservação durante o período de vida útil do imóvel.

Tanto a construtora quanto o proprietário têm suas obrigações para com a manutenção e a conservação da obra após a venda. Esse trabalho de manutenção da estrutura é essencial e exige profissionais preparados e treinados para o serviço. Por isso, no manual do proprietário devem estar estabelecidos os direitos e os deveres do cliente. Ou seja, deve estar definido o que é de responsabilidade do proprietário e o que é de responsabilidade da construtora. Isso facilita o entendimento mútuo das incumbências de cada parte. Dessa forma, o proprietário, ao receber o documento, estará ciente também quanto a suas garantias e aos prazos de cada uma delas.

Normas e leis para o desenvolvimento do manual

ABNT NBR 14037: É nesse documento que se encontram estabelecidos os requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos conteúdos a serem incluídos no manual elaborado pelo construtor ou incorporador, conforme legislação vigente.

ABNT NBR 15575: A norma contempla as obrigações profissionais em todas as etapas da construção de um empreendimento e durante a vida útil da edificação, com destaque para os deveres e obrigações dos usuários quanto à conservação do imóvel a fim da obtenção de sua garantia e vida útil Além disso, o documento estabelece as exigências mínimas de desempenho requeridas pelo usuário no que se referem à segurança, habitualidade e sustentabilidade, obrigando as empresas do setor da construção civil a conceberem e executarem as obras para que o nível de desempenho especificado em projeto seja mantido ao longo da vida útil da edificação.

ABNT NBR 5674: A norma descreve de forma objetiva a obrigatoriedade da elaboração de um programa de manutenção predial, de maneira a preservar e estender a vida útil das edificações em razão da degradação natural e do próprio desempenho dos sistemas, elementos e componentes da edificação. Seja essa rotina de atividades desenvolvidas por uma equipe de manutenção local ou empresa especializada.

Código do Consumidor – Lei 8078/90, que institui o Código de Proteção e Defesa do Consumidor, definindo os direitos e obrigações de consumidores e fornecedores, como Empresas Construtoras e/ou Incorporadoras.

O responsável pela elaboração do material deve ter em mente que o conteúdo precisa descrever todas as informações necessárias, a fim de que o proprietário faça o melhor uso possível do seu imóvel.

Agora, conte para nós: você já conhecia o manual do proprietário e os benefícios que ele traz para as construtoras e seus clientes? Não deixe de compartilhar experiências conosco!

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O que não podemos dizer que é BIM

O BIM se apresenta como um modelo com diversas camadas de informação, organizadas de forma sistemática, de modo que possam ser acessadas no tempo certo e da forma correta, desde a concepção até o retrofit ou demolição.

Atualmente, vários softwares trazem soluções BIM. Assim, é preciso atenção e discernimento entre a diferença do que é e do que não é BIM. Para tanto levantamos alguns dos principais fatores que devem ser levados em consideração:

• Nem todos os projetos em 3D são exatamente BIM, porém se for realmente BIM, será em 3D.

Quando nos deparamos com um tipo de modelagem em que apenas temos a visualização gráfica em 3D, não utilizando mais nenhuma outra informação, apenas a geometria, não podemos considerá-lo como uma modelagem BIM.

Há no mercado softwares com a capacidade de projetar modelos tridimensionais tanto da edificação quanto das instalações, porém alguns deles não utilizam objetos paramétricos e inteligentes. Assim, ocorre uma grande semelhança com softwares que geram soluções BIM. É exatamente nessa possibilidade de mudanças que o BIM se destaca.

• Propostas que não geram automáticas atualizações.

A fim de que sejam estabelecidas alterações em um determinado projeto, softwares que não são da modelagem BIM não conseguem realizar tais alterações automaticamente. Nestes casos, o colaborador precisa dar comandos específicos, e, no caso de falta de atenção, parte do seu projeto ou a sua totalidade pode conter erros.

• Softwares que não têm a função de gestão de bancos de dados integrados.

Quando temos uma modelagem BIM, conseguimos a visualização do conjunto de dados e informações que constituem o projeto. Dentro desse conceito, estão inseridas listas, tabelas, planilhas, orçamentos, unidade de documentos e descrições referentes ao projeto. Caso o colaborador necessite realizar alguma alteração da informação, automaticamente ela é inserida na totalidade do projeto.

Nesse contexto, portanto, os softwares BIM trabalham como gestores de bancos de dados integrados, não levando em consideração a referência ou formato de visualização e quando ocorre a realização de uma modificação ou uma revisão o sistema sempre atualiza automaticamente todas as demais organizações onde estiver inserida esta alteração.

Em resumo…

O conceito para as áreas de Arquitetura, Engenharias e Construção (AEC), serve de embasamento não apenas para uma construção específica, mas sim para simular o desenvolvimento do empreendimento em um bairro ou cidade, o comportamento da estrutura frente a questões climáticas, de conforto e segurança, eficiência energética e de consumo de materiais. Essas informações permitem perceber os impactos, interferências e ganhos sociais da edificação em todo seu ciclo de vida.

Por isso o BIM é muito mais amplo que visualização 3D ou um software. É um conceito para construção civil que agrega empoderamento ao projeto e facilita todo o fluxo de execução e gestão da obra. É uma construção virtual da obra, feita de forma integrada e colaborativa com as informações pertinentes a construção, durante todo seu ciclo de vida.

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De fato, a grande maioria das pessoas acredita que o é apenas um software ou uma plataforma digital que desenvolve projetos de forma rápida. Entretanto, vai muito além disso.

O conceito BIM

De acordo com Eastman et al. (2014), o conceito de Building Information Modeling (BIM) não é tão recente. As primeiras aplicações datam de, pelo menos, 30 anos, quando o artigo escrito por Robert Aish, “Modelo de Construção”, foi publicado. Contudo, foi por meio de Laiserin, em 2002, que o BIM se popularizou.

Existem variados conceitos de BIM, porém são similares ou complementares. A visão de Chuck Eastman, professor do Instituto de Tecnologia da Geórgia, nos Estados unidos e um dos pioneiros do conceito, diz que:

“BIM é uma filosofia de trabalho que integra arquitetos, engenheiros e construtores (AEC) na elaboração de um modelo virtual preciso, que gera uma base de dados que contém tanto informações topológicas como os subsídios necessários para orçamento, cálculo energético e previsão de insumos e ações em todas as fases da construção” (Eastman, 2008).

Outra definição de BIM é a feita pela Building Smart, organização mundial de desenvolvedoras de tecnologia para o setor da construção. Para ela o Bim é: 

“Representação digital das características físicas e funcionais de uma edificação, que permite integrar de forma sistêmica e transversal às várias fases do ciclo de vida de uma obra com o gerenciamento de todas as informações disponíveis em projeto, formando uma base confiável para decisões durante o seu ciclo de vida, definido como existente desde a primeira concepção até à demolição”.

Percebe-se que em ambas definições existem referências de BIM como representação ou modelo virtual. O BIM é, também, uma representação digital e deve possuir uma visão 3D, mas não é somente isso.

Afinal, como entender o BIM?

A fim de explicar de maneira fácil e rápida o que é o BIM, vejamos os conceitos de dimensão, os assim chamados projetos 2D, 3D, 4D, 5D, 6D e 7D. Os projetos 2D e 3D são realizados, respectivamente, em duas e três dimensões coordenadas. O plano horizontal e vertical, representado pelas coordenadas X e Y, e a coordenada Z, que, ao pensarmos em projetos de arquitetura e de engenharia, representa a profundidade. 

A novidade aparece nos projetos 4D em diante. Neles é adicionado à gestão do tempo o cronograma da obra. Em 5D, temos adição do orçamento e do custo. Em 6D, temos a adição do aspecto do ciclo de vida do empreendimento ou da edificação e, por último, há os projetos 7D, que envolve a visão de sustentabilidade incorporada no processo do projeto.

Por meio do conceito BIM, temos a união de vários conceitos já existentes e muito utilizados na engenharia e na gestão de processos de projeto. O BIM permite que todas as disciplinas do projeto sejam realizadas de forma colaborativa e participativa e, assim, é feita uma gestão efetiva das informações dos projetos prontos. Quando um projeto é iniciado utilizando o BIM, ele já é criado compatibilizado, necessitando, assim, de um gerente ou de um coordenador. Aí está a grande diferença entre a utilização do sistema BIM e a utilização da forma tradicional de se projetar.

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