O processo para a elaboração da Norma brasileira de Inspeção predial começou em abril de 2013, mas houve uma suspensão dos trabalhos em 2014 devido à falta de consenso e força política dos incorporadores, mas em agosto de 2016 a Comissão de Estudos retomou as atividades em junho de 2017 encaminhou o texto para a ABNT para ajustes e envio a consulta nacional. Onde atuamos em todas as fases.

Mas afinal, o que é?

A inspeção predial nada mais é do que uma avaliação que tem por objetivo identificar o estado geral da edificação e se seus sistemas construtivos. Assim, observa os aspectos de desempenho, funcionalidade, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização e operação, consideradas às expectativas dos usuários.

A ABNT NBR 16747 se aplica a edificações de qualquer tipologia, públicas ou privadas. Estabelece conceitos, diretrizes e procedimentos relativos à inspeção predial, uniformizando a metodologia a ser empregada nesta atividade, e definindo, inclusive, as suas etapas mínimas.

De acordo com a norma NBR 16747, a inspeção predial “tem por objetivo constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistêmico do comportamento em uso ao longo da vida útil, para que sejam mantidas as condições necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação”.

A inspeção predial consiste em uma avaliação global da edificação, observando-se, por exemplo, o seu estado de conservação e sua manutenção. Dependendo do porte e da complexidade da edificação, esta atividade poderá envolver uma equipe multidisciplinar de profissionais habilitados (arquitetos, engenheiros civis, eletricistas, mecânicos etc.).

A norma se propõe a avaliar o desempenho da edificação levando em conta a segurança ( segurança estrutural, contra incêndio, quesitos de segurança no uso e na operação), a habitabilidade (fatores de estanqueidade, saúde, qualidade do ar, higiene, funcionalidade e acessibilidade) e ainda a sustentabilidade (durabilidade e manutenibilidade).

Laudo de inspeção predial

Trata-se de um documento que segue diretriz técnica em observância às Normas Técnicas para ser elaborado, a fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar conclusão.

O laudo contém toda a identificação do contratante, a descrição detalhada da edificação, os dados sobre documentos solicitados e disponibilizados, bem como sua análise. Além de uma descrição completa de toda a metodologia utilizada na inspeção predial, acompanhada das fotos capturadas, a lista dos sistemas analisados, a descrição e classificação de irregularidades constatadas, a recomendação de ações necessárias organizadas de acordo com sua prioridade, a avaliação da manutenção e as conclusões.

O documento deve ser datado e assinado por profissional responsável, acompanhado do seu número de registro no CREA ou CAU.

Os condomínios que optarem por não fazer a vistoria ficam sujeitos à multas, além de processos advindos de acidentes decorrentes da falta de manutenção.

Então, a inspeção predial é obrigatória?

Sim e não…

Na verdade, o Brasil ainda não adotou uma legislação de abrangência nacional  sobre este tema. Mas, por causa de problemas graves na  manutenção dos edifícios, tramita um projeto de lei nacional sobre inspeções prediais. Algumas cidades e estados já se adiantaram e tornaram a inspeção predial obrigatória.

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Como qualquer outro bem, o imóvel demanda cuidados e manutenções preventivas. No Brasil, infelizmente, essa prática não é muito difundida. Investir na elaboração de um manual do proprietário adequado, é uma excelente forma para superar as expectativas e criar um público fiel.

Afinal, o que é o manual do proprietário?

O Manual de Uso, Operação e Manutenção é considerado um dos documentos de maior importância fornecidos ao proprietário do empreendimento. O mesmo contém informações e diretrizes a respeito da utilização e manutenção do seu patrimônio, bem como a correta forma de manter a sua conservação durante o período de vida útil do imóvel.

Tanto a construtora quanto o proprietário têm suas obrigações para com a manutenção e a conservação da obra após a venda. Esse trabalho de manutenção da estrutura é essencial e exige profissionais preparados e treinados para o serviço. Por isso, no manual do proprietário devem estar estabelecidos os direitos e os deveres do cliente. Ou seja, deve estar definido o que é de responsabilidade do proprietário e o que é de responsabilidade da construtora. Isso facilita o entendimento mútuo das incumbências de cada parte. Dessa forma, o proprietário, ao receber o documento, estará ciente também quanto a suas garantias e aos prazos de cada uma delas.

Normas e leis para o desenvolvimento do manual

ABNT NBR 14037: É nesse documento que se encontram estabelecidos os requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos conteúdos a serem incluídos no manual elaborado pelo construtor ou incorporador, conforme legislação vigente.

ABNT NBR 15575: A norma contempla as obrigações profissionais em todas as etapas da construção de um empreendimento e durante a vida útil da edificação, com destaque para os deveres e obrigações dos usuários quanto à conservação do imóvel a fim da obtenção de sua garantia e vida útil Além disso, o documento estabelece as exigências mínimas de desempenho requeridas pelo usuário no que se referem à segurança, habitualidade e sustentabilidade, obrigando as empresas do setor da construção civil a conceberem e executarem as obras para que o nível de desempenho especificado em projeto seja mantido ao longo da vida útil da edificação.

ABNT NBR 5674: A norma descreve de forma objetiva a obrigatoriedade da elaboração de um programa de manutenção predial, de maneira a preservar e estender a vida útil das edificações em razão da degradação natural e do próprio desempenho dos sistemas, elementos e componentes da edificação. Seja essa rotina de atividades desenvolvidas por uma equipe de manutenção local ou empresa especializada.

Código do Consumidor – Lei 8078/90, que institui o Código de Proteção e Defesa do Consumidor, definindo os direitos e obrigações de consumidores e fornecedores, como Empresas Construtoras e/ou Incorporadoras.

O responsável pela elaboração do material deve ter em mente que o conteúdo precisa descrever todas as informações necessárias, a fim de que o proprietário faça o melhor uso possível do seu imóvel.

Agora, conte para nós: você já conhecia o manual do proprietário e os benefícios que ele traz para as construtoras e seus clientes? Não deixe de compartilhar experiências conosco!

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O Governo Federal lançou a Estratégia Nacional de Disseminação – Estratégia BIM BR. Assim, esta busca incentivar o desenvolvimento do setor de construção, trazer mais economicidade para as compras públicas e maior transparência aos processos licitatórios. Além disso, pretende-se contribuir para a otimização de processos de manutenção e gerenciamento de ativos.

Estratégia Nacional de Disseminação

A Estratégia BIM BR está sistematizada em finalidade, objetivos, ações, indicadores e metas.

O Governo Federal pretende promover um ambiente adequado ao investimento em BIM e sua difusão. Por isso, espera-se alcançar resultados que representam alguns dos benefícios esperados pela sua aplicação.

São 9 objetivos que buscam orientar as ações, as iniciativas e os projetos necessários para o alcance dos resultados esperados.

A Estratégia propõe a utilização e a exigência do BIM em três fases, a saber:

A partir de janeiro de 2021…

A primeira fase é focada em projetos de arquitetura e de engenharia para construções novas, ampliações ou reabilitações. Nesta fase será proposta a exigência na elaboração dos modelos de arquitetura e de engenharia referentes às disciplinas de estrutura, de instalações. Além destes, inclui-se, também, a detecção de interferências e na revisão dos modelos de arquitetura e de engenharia, a extração de quantitativos e a geração de documentação gráfica, a partir desses modelos.

A partir de janeiro de 2024…

A segunda fase deverá incluir a aplicação do BIM na execução de projetos de arquitetura e de engenharia e também obras, referentes a construções novas, reformas, ampliações ou reabilitações. Assim, esta fase abrangerá, além dos usos previstos na fase anterior, orçamentação e planejamento da execução de obras e a atualização do modelo e de suas informações como construído (as built).

A partir de janeiro de 2028…

A terceira fase deverá incluir a aplicação do BIM a projetos de arquitetura e de engenharia e obras referentes a construções novas, reformas, ampliações e reabilitações. Assim, esta fase abrangerá, além dos usos previstos nas fases anteriores, os serviços de gerenciamento e de manutenção do empreendimento após sua construção. Estes últimos deverão apresentar projetos de arquitetura e engenharia e obras realizados ou executados com aplicação do BIM.

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O que não podemos dizer que é BIM

O BIM se apresenta como um modelo com diversas camadas de informação, organizadas de forma sistemática, de modo que possam ser acessadas no tempo certo e da forma correta, desde a concepção até o retrofit ou demolição.

Atualmente, vários softwares trazem soluções BIM. Assim, é preciso atenção e discernimento entre a diferença do que é e do que não é BIM. Para tanto levantamos alguns dos principais fatores que devem ser levados em consideração:

• Nem todos os projetos em 3D são exatamente BIM, porém se for realmente BIM, será em 3D.

Quando nos deparamos com um tipo de modelagem em que apenas temos a visualização gráfica em 3D, não utilizando mais nenhuma outra informação, apenas a geometria, não podemos considerá-lo como uma modelagem BIM.

Há no mercado softwares com a capacidade de projetar modelos tridimensionais tanto da edificação quanto das instalações, porém alguns deles não utilizam objetos paramétricos e inteligentes. Assim, ocorre uma grande semelhança com softwares que geram soluções BIM. É exatamente nessa possibilidade de mudanças que o BIM se destaca.

• Propostas que não geram automáticas atualizações.

A fim de que sejam estabelecidas alterações em um determinado projeto, softwares que não são da modelagem BIM não conseguem realizar tais alterações automaticamente. Nestes casos, o colaborador precisa dar comandos específicos, e, no caso de falta de atenção, parte do seu projeto ou a sua totalidade pode conter erros.

• Softwares que não têm a função de gestão de bancos de dados integrados.

Quando temos uma modelagem BIM, conseguimos a visualização do conjunto de dados e informações que constituem o projeto. Dentro desse conceito, estão inseridas listas, tabelas, planilhas, orçamentos, unidade de documentos e descrições referentes ao projeto. Caso o colaborador necessite realizar alguma alteração da informação, automaticamente ela é inserida na totalidade do projeto.

Nesse contexto, portanto, os softwares BIM trabalham como gestores de bancos de dados integrados, não levando em consideração a referência ou formato de visualização e quando ocorre a realização de uma modificação ou uma revisão o sistema sempre atualiza automaticamente todas as demais organizações onde estiver inserida esta alteração.

Em resumo…

O conceito para as áreas de Arquitetura, Engenharias e Construção (AEC), serve de embasamento não apenas para uma construção específica, mas sim para simular o desenvolvimento do empreendimento em um bairro ou cidade, o comportamento da estrutura frente a questões climáticas, de conforto e segurança, eficiência energética e de consumo de materiais. Essas informações permitem perceber os impactos, interferências e ganhos sociais da edificação em todo seu ciclo de vida.

Por isso o BIM é muito mais amplo que visualização 3D ou um software. É um conceito para construção civil que agrega empoderamento ao projeto e facilita todo o fluxo de execução e gestão da obra. É uma construção virtual da obra, feita de forma integrada e colaborativa com as informações pertinentes a construção, durante todo seu ciclo de vida.

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De fato, a grande maioria das pessoas acredita que o é apenas um software ou uma plataforma digital que desenvolve projetos de forma rápida. Entretanto, vai muito além disso.

O conceito BIM

De acordo com Eastman et al. (2014), o conceito de Building Information Modeling (BIM) não é tão recente. As primeiras aplicações datam de, pelo menos, 30 anos, quando o artigo escrito por Robert Aish, “Modelo de Construção”, foi publicado. Contudo, foi por meio de Laiserin, em 2002, que o BIM se popularizou.

Existem variados conceitos de BIM, porém são similares ou complementares. A visão de Chuck Eastman, professor do Instituto de Tecnologia da Geórgia, nos Estados unidos e um dos pioneiros do conceito, diz que:

“BIM é uma filosofia de trabalho que integra arquitetos, engenheiros e construtores (AEC) na elaboração de um modelo virtual preciso, que gera uma base de dados que contém tanto informações topológicas como os subsídios necessários para orçamento, cálculo energético e previsão de insumos e ações em todas as fases da construção” (Eastman, 2008).

Outra definição de BIM é a feita pela Building Smart, organização mundial de desenvolvedoras de tecnologia para o setor da construção. Para ela o Bim é: 

“Representação digital das características físicas e funcionais de uma edificação, que permite integrar de forma sistêmica e transversal às várias fases do ciclo de vida de uma obra com o gerenciamento de todas as informações disponíveis em projeto, formando uma base confiável para decisões durante o seu ciclo de vida, definido como existente desde a primeira concepção até à demolição”.

Percebe-se que em ambas definições existem referências de BIM como representação ou modelo virtual. O BIM é, também, uma representação digital e deve possuir uma visão 3D, mas não é somente isso.

Afinal, como entender o BIM?

A fim de explicar de maneira fácil e rápida o que é o BIM, vejamos os conceitos de dimensão, os assim chamados projetos 2D, 3D, 4D, 5D, 6D e 7D. Os projetos 2D e 3D são realizados, respectivamente, em duas e três dimensões coordenadas. O plano horizontal e vertical, representado pelas coordenadas X e Y, e a coordenada Z, que, ao pensarmos em projetos de arquitetura e de engenharia, representa a profundidade. 

A novidade aparece nos projetos 4D em diante. Neles é adicionado à gestão do tempo o cronograma da obra. Em 5D, temos adição do orçamento e do custo. Em 6D, temos a adição do aspecto do ciclo de vida do empreendimento ou da edificação e, por último, há os projetos 7D, que envolve a visão de sustentabilidade incorporada no processo do projeto.

Por meio do conceito BIM, temos a união de vários conceitos já existentes e muito utilizados na engenharia e na gestão de processos de projeto. O BIM permite que todas as disciplinas do projeto sejam realizadas de forma colaborativa e participativa e, assim, é feita uma gestão efetiva das informações dos projetos prontos. Quando um projeto é iniciado utilizando o BIM, ele já é criado compatibilizado, necessitando, assim, de um gerente ou de um coordenador. Aí está a grande diferença entre a utilização do sistema BIM e a utilização da forma tradicional de se projetar.

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