O que é Avaliação de Imóveis?

Segundo a NBR 14.653/2019 – Avaliação de bens, Parte 1: Procedimentos Gerais, o processo de avaliação de imóveis consiste na análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, para um determinado objetivo, finalidade e período, avaliadas determinadas premissas, restrições e condições limitantes.

Para avaliar um bem é necessário realizar um estudo de mercado, observando o comportamento dos preços à medida em que as características dos imóveis variam. Além do imóvel, a circunvizinhança também é objeto de estudo do Engenheiro de Avaliações. O objetivo é explicar como os fatores intrínsecos e extrínsecos influenciam o preço, valorizando ou desvalorizando o imóvel.

Quem são os clientes do avaliador de imóveis?

A avaliação de imóveis pode ser utilizada para diversas finalidades, entre elas estão compra, venda, aluguel, construção, partilha, inventário, seguro, contabilidade, garantias fiduciárias, hipoteca, execução, leilão, perícias judiciais, cobrança de IPTU, ITBI/ITIV, desapropriações, indenizações, contribuição de melhoria; tendo como principais clientes: bancos, investidores, seguradoras, incorporadoras, prefeituras, poder judiciário e pessoas físicas.

Mesmo com tantas possibilidades e clientes, ainda há poucos profissionais atuando na área, por isso é comum chamar a avaliação de imóveis de “oceano azul”. Com o ganho em escala, a remuneração é relativamente alta e, devido à falta de informação, a concorrência ainda é baixa.

Quem pode atuar na área de avaliações?

O que muita gente não sabe é que a emissão de “Laudo de Avaliação” é atribuição privativa do Engenheiro e do Arquiteto, conforme Lei nº 5.194/1966, Resolução nº 218/1973 do CONFEA, ABNT NBR 14.653-1/2019 e Lei nº 8.078/1990.  Segundo a ABNT, o laudo de avaliação pode ser definido como:

relatório com fundamentação técnica e científica, elaborado por profissional da engenharia de
avaliações, em conformidade com esta ABNT NBR 14653, para avaliar o bem.

Há muita polêmica sobre o assunto, considerando que os corretores de imóveis podem emitir “Parecer técnico de avaliação mercadológica” conforme Resolução nº 1064/2007  do COFECI.  A avaliação mercadológica do corretor de imóveis é uma “opinião de preço” baseada em dados de mercado, contudo, não é normatizada pela ABNT. Além disso, o corretor não pode opinar quanto à aceitabilidade do imóvel como garantia, por envolver questões técnicas de Engenharia e Arquitetura.

Qual a expectativa do setor para os próximos anos?

Otimismo é a palavra que melhor descreve a indústria imobiliária. Como resultado da baixa dos juros e o acesso ao financiamento, o setor continua crescendo e tem expectativa de se manter em altos níveis de investimento. Sob o mesmo ponto de vista, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), publicou no dia 29/07/2020 um artigo sobre os dados divulgados pelo Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged) e atribuiu parte dos bons resultados da Construção Civil ao financiamento imobiliário.

O setor imobiliário, afeta diretamente a demanda por avaliação de imóveis, porque as instituições financeiras precisam de informações confiáveis referentes ao valor daquele bem. Além disso, empresários também podem oferecer imóveis como garantia de operações comerciais.

Saiba do que você precisa para começar a trabalhar com avaliação de imóveis.

Para ser um Engenheiro de Avaliações não é necessário fazer especialização, basta um curso de, no mínimo, 20 horas contendo inferência estatística aplicada a avaliação de imóveis. Assim, poderá participar de editais de empresas públicas e privadas, além de prestar serviço para o judiciário e clientes particulares. Alguns editais cobram experiência comprovada por meio de laudos emitidos e contratos de prestação de serviços.

Definitivamente, a Avaliação de Imóveis é uma área da Engenharia que exige pouco investimento de tempo e dinheiro. O Engenheiro ou Arquiteto pode iniciar como pessoa física para ganhar experiência ou já montar um escritório para a prestação deste serviço em larga escala.

Leia também o nosso artigo sobre a influência de crises no preço dos imóveis.

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Os imóveis, de modo geral, obedecem a lei da oferta/demanda: se a demanda é maior que a oferta o preço sobe, se a oferta é maior que a demanda, o preço cai.

Quando nos deparamos com uma crise de saúde que gera insegurança na vida das pessoas, incerteza sobre o tempo que a crise vai levar e, principalmente, a desaceleração dos meios de produção, há também uma redução significativa do consumo de bens móveis e imóveis, reduzindo a demanda. Nessa pandemia de COVID-19, para evitar a redução do volume de vendas, pode-se observar que o preço dos imóveis já está caindo.

É o momento de comprar um imóvel?

A oferta continua grande e a tendência é encontrar imóveis cada vez mais baratos no mercado. A fim de estimular as vendas, as grandes construtoras e incorporadoras estão realizando eventos virtuais e promoções com redução de preço. Enquanto isso, os bancos estão dando condições especiais para o financiamento e a taxa SELIC baixa para 2,25% a.a. (menor taxa da história). Essas medidas não serão suficientes para manter o mercado aquecido, mas podem reduzir os impactos negativos da pandemia. 

Se você já estava pensando em comprar um imóvel e não sofreu impacto financeiro significativo com a pandemia da COVID-19, talvez essa seja uma ótima oportunidade para realizar esse desejo a um bom preço. O poder de barganha do comprador também está mais forte, podendo viabilizar a compra de um imóvel com descontos ainda maiores que aqueles oferecidos. 

Como avaliar imóveis durante a pandemia?

O preço dos imóveis vendidos hoje (com desconto) vai refletir diretamente no valor de mercado das avaliações. Quem trabalha com avaliação de imóveis, precisará atualizar o seu banco de dados com amostras de ofertas e transações realizadas no período da pandemia, dessa forma poderá comparar e quantificar a variação de preço para um determinado tipo de imóvel em uma determinada região. Quando for possível utilizar o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, deverá ser criada uma variável qualitativa que diferencie as observações de mercado antes e depois da pandemia, pois a variável “data” não será suficiente para detectar um evento disruptivo na linha do tempo.

Os imóveis vão se valorizar após a pandemia?

Após o período da pandemia, a economia vai conseguir se recuperar, ainda que em ritmo mais lento. Mesmo com reflexos na cadeia produtiva de todo o país, o motivo da crise está no setor da Saúde. Resolvido esse problema, a confiança do consumidor retornará e a demanda por imóveis também, retomando a curva de crescimento das vendas e valorização desses ativos.

Prepare-se para as próximas crises. 

Essa não é a primeira crise que o setor atravessa e não será a última. Independente de qual seja o seu negócio, para sobreviver a essa e às próximas pandemias, você precisa estar preparado para absorver os impactos e ter caixa para aproveitar as oportunidades. Seja criativo. É no meio da crise que surgem soluções incríveis para problemas complexos.

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