• Sobrecarga: quando a estrutura do muro é sobrecarregada com excesso de peso ou cargas mal distribuídas;
• Deslizamentos de terra: quando o solo contido pelo muro ou ao seu redor começa a ceder e deslizar;
• Erosão do solo: devido ao excesso de água ou pela falta de vegetação que segure a terra;
• Falha na construção: erros de projeto ou na execução do muro.

Entretanto, existe um fator que se destaca como o principal motivo para as quedas dos muros de arrimo: a falta de drenagem.

Drenagem em Muros de Arrimo

A falta de um sistema de drenagem pluvial leva ao acúmulo de água nos vazios do solo contido pelos muros de arrimo, aumentando a pressão hidrostática suportada pela contenção. Em outras palavras, a água que se infiltra no solo aumenta o peso suportado pelo muro, podendo comprometer a sua estabilidade estrutural e levando ao seu rompimento.

Infelizmente, o Brasil é um país que frequentemente sofre com chuvas intensas, o que pode causar inundações, deslizamentos e outros desastres, como por exemplo, quedas de muros de contenção. Além disso, as estações chuvosas costumam durar grandes períodos de tempo, contribuindo ainda mais para a problemática.

Como evitar a queda dos Muros?

Para evitar que muros de contenção caiam, principalmente por causa da água das chuvas, é necessário tomar algumas medidas preventivas e de manutenção. Alguns exemplos desses cuidados são a análise do solo e a elaboração de um bom projeto estrutural. Isso garante que o muro de contenção resista aos esforços solicitantes.

Além disso, prever um sistema de drenagem da água pluvial é de suma importância para garantir sua estabilidade e evitar acidentes. Diversas são as metodologias que podem ser empregadas para fazer a drenagem da água, desde o seu bombeamento em terrenos que apresentem lençol freático elevado, até a condução da água pela gravidade.

O tipo de drenagem em muros de arrimo mais usual é a utilização de tubulações perfuradas na base do muro. Estas tubulações são protegidas por mantas drenantes e por colchões de material granular, permitindo a passagem da água e impedindo a entrada de solo nos tubos e, assim, conduzindo a água para longe do muro.

Vale lembrar que para garantir a segurança das pessoas que ficarão próximas à um muro de arrimo, sua construção deve ser acompanhada por profissional qualificado. Este profissional deverá projetar um muro estável, seguro e que preveja situações críticas, como por exemplo a sobrecarga hidrostática causada pelo excesso de chuvas.

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Apesar de não ouvirmos falar com frequência sobre quedas de placas cerâmicas de prédios, elas acontecem! Na verdade são noticiados apenas os casos em que há vítimas das peças que caem da fachada. Pastilhas cerâmicas que caem sobre calçadas, blocos inteiros de revestimento que desabam sobre carros e até fragmentos de peças quebradas que atingem pessoas, são fatos que necessitam de maior atenção devido ao seu potencial de destruir bens materiais, causar ferimentos e gerar desavenças entre condomínios e construtoras.

Por que os revestimentos cerâmicos caem?

No estudo das patologias das construções inúmeros são os tipos de manifestações patológicas em revestimentos cerâmicos. Entretanto, o que iremos abordar aqui é o chamado descolamento ou desplacamento cerâmico. Geralmente são quatros os principais fatores que causam esta manifestação patológica:

• Expansão por umidade (EPU)
• Baixa resistência do emboço
• Falha no assentamento
• Ineficiência das juntas de movimentação

Mas por que isso acontece? Vem que eu explico:

A expansão por umidade (EPU) é um índice que diz o quanto uma peça cerâmica vai expandir (deformar) quando estiver em contato com água ou vapor. Assim, quanto maior for o seu EPU, maior será sua deformação. O problema não é a peça cerâmica expandir, mas sim ela estar em um espaço confinado – como quando estão assentadas em uma parede. Quando o rejunte utilizado entre essas peças é muito rígido as cerâmicas não conseguem se expandir, causando o descolamento.

A baixa resistência do emboço acontece durante a etapa de construção da obra e geralmente é causada por erro no seu traço ou pela falta de hidratação durante a cura da argamassa. Assim, o emboço se torna “fraco” e quando são assentadas as placas cerâmicas ele não tem capacidade de suportar seu carregamento, possibilitando a queda das cerâmicas.

Falhas no assentamento das placas cerâmicas também acontecem durante a fase de execução por erros da mão-de-obra. Apesar de ser uma técnica errada, e o profissional que coloca as placas cerâmicas aplica a argamassa de assentamento fazendo “desenhos” circulares com a desempenadeira dentada, ou até mesmo não respeitando o tempo em aberto da argamassa colante.

As juntas de movimentação são diferentes das juntas de assentamento. As de assentamento são aqueles espaços entre as peças cerâmicas que são preenchidos com rejunte, já as de movimentação são juntas maiores, podendo ser horizontais ou verticais, que dividem as fachadas em panos menores. Com a incidência solar, os panos das fachadas dilatam e essas juntas permitem a movimentação sem que haja o surgimento de patologias. Entretanto, quando as juntas de movimentação são ineficientes, o risco de desplacamento é alto.

Como prevenir que os desplacamentos das cerâmicas aconteçam?

Problemas com descolamentos de placas cerâmicas em prédios podem prejudicar tanto os síndicos que administram os condomínios quanto as construtoras que executaram as fachadas. O síndico responde judicialmente pelo seu condomínio e qualquer problema que cause prejuízos materiais ou físicos devido a queda de objetos pode resultar em processos com indenizações às vítimas. Entretanto, se o prédio ainda estiver dentro do período de garantia legal, a responsabilidade por quedas de peças cerâmicas pode recair sobre quem executou a fachada.

Para evitar que ocorram quedas de cerâmicas é necessária a inspeção periódica das fachadas, onde profissionais habilitados irão mapear as regiões que apresentam manifestações patológicas. Através de inspeção visual, com imagens de drones e até mesmo com ensaios de percussão na fachada realizado por alpinista, é possível identificar se existem problemas com a aderência das cerâmicas ao corpo do edifício e se há risco iminente de quedas.

Em suma, intervenções podem ser executadas para evitar desplacamento e até mesmo um projeto de fachada pode ser elaborado em casos de manifestações patológicas generalizadas. O que não se pode admitir é a negligência com um assunto tão sério e que pode causar graves acidentes sendo que é algo evitável.

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É muito comum as pessoas receberem em seus smartphones vídeos e imagens de telhados danificados por causa de tempestades, ainda mais nesta época do ano. Entenda a Importância da avaliação de telhado e instalação de placas Fotovoltaicas

Mas infelizmente, quando se trata de sistemas fotovoltaicos instalados nesses telhados o problema se agrava pela complexidade e pode interromper o fornecimento de energia total do local, ou seja, residência, comércio, etc..

Uma pergunta para você leitor: Você acha que as placas solares fotovoltaicas cooperam para a destruição dos telhados? Se sua resposta foi sim, você acertou! São aproximadamente 150 quilos por metro quadrado em cima da casa.

A análise da estrutura do telhado é fundamental para qualquer situação. Contudo, instalações de pequeno porte, como telhados residenciais, a análise estrutural, de fato não acontece.

No projeto deve-se contemplar a forte presença de ventos e/ou tempestades. O telhado é uma peça fundamental da edificação, qualquer que seja. A instalação das placas FV exigem um cuidado e minucioso de cálculo e muito experiência.

A princípio, se o telhado vier a danificar, o Engenheiro colocará a culpa nas fortes chuvas?

A instalação das placas FV nos telhados sem o laudo técnico estrutural se enquadra na lei como crime de responsabilidade (LEI Nº 1.079, DE 10 DE ABRIL DE 1950). Entretanto, um telhado quebrado pode ocasionar danos materiais e perdas de vidas. Esta é a importância do laudo técnico e deve ser tratado com muita relevância pelos profissionais.

Acidente recente com placas solares fotovoltaicas – 18/01/2021 em caruaru, pernambuco

Trabalhadores instalavam placas de energia solar no primeiro pavimento, quando de repente ouviram um forte barulho e deixaram o local, todavia encontraram uma maneira de se proteger.

Para evitar acidentes desta magnitude é imprescindível a orientação de profissional habilitado, porque o projeto original provavelmente não previa o sobrepeso.

A princípio, a função do laudo prova se o telhado suporta o acréscimo de tal carga. Caso haja necessidade de um redimensionamento, o projeto terá que ser alterado e realizado por profissional competente como seguem as atribuições dos Engenheiros Civis ou Engenheiros Mecânicos.

O que o laudo deve contemplar para estudo de viabilidade de cargas?

Importância da avaliação de telhado e instalação de placas Fotovoltaicas contempla cargas gravitacionais de painéis são contempladas em diversas normas que estão descritas neste artigo, contudo alguns tópicos importantes devem ser levados em consideração, como por exemplo:

• Peso próprio (cálculo depende dos materiais empregados e geometrias das estruturas);
• Peso das telhas (de 7kgf/m2 a 12 kgf/m2, para telhas metálicas simples, por exemplo);
• Placas fotovoltaicas, incluindo o sistema de fixação (15 kgf/m2);
• Utilidades (10 kgf/m2 tipicamente) – acessórios que não fazem parte da estrutura, mas podem estar apoiados ou dependurados nela, como instalações elétricas e hidráulicas, forros.

Quais as normas técnicas envolvidas na avaliação de telhado e placas Fotovoltaicas?

•  Dimensionamento de estruturas de aço constituídas por perfis formados a frio ABNT NBR 14762/2010
•  Forças devidas ao vento em edificações ABNT NBR 6123/1988
•  Cargas para o cálculo de estruturas de edificações ABNT NBR 6120/1980
•  Dimensionamento de estruturas de aço de edifícios em situação de incêndio – Procedimento – ABNT NBR 14323/1999
•  Ações e segurança nas estruturas NBR 8681/1984
• Projeto de estruturas de aço e de estruturas mistas de aço e concreto de edifícios – ABNT NBR 8800/2008

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Os revestimentos têm como principais objetivos dar um aspecto agradável às alvenarias e estruturas, proteger a edificação das intempéries, minimizar a degradação dos materiais de construção e promover a segurança e conforto dos usuários. Qualquer avaria nos revestimentos gera insatisfação dos usuários, além de custos para recuperação de possíveis danos à edificação

E o que é o traço da argamassa?

É de extrema importância a especificação do traço da argamassa de revestimento em projeto. Entende-se por traço da argamassa como sendo a relação entre as proporções de todos os seus materiais componentes, podendo ser especificado em massa, em volume ou em peso. A dosagem certa precisa ser respeitada para que o traço estipulado em projeto seja atingido.

Qualquer alteração das proporções dos materiais pode causar uma anomalia. um traço extremamente rico, ou seja, com excesso de finos, que são os aglomerantes, principalmente o cimento, podem causar as chamadas macrofissuras.

As macrofissuras ocorrem devido ao alto calor de retração do revestimento. O chamado processo de endurecimento da argamassa, nada mais é do que o período em que ocorrem as reações químicas entre seus componentes. Essas reações são exotérmicas, ou seja, durante sua ocorrência há liberação de calor para o meio externo. Com o calor da reação, a argamassa fica aquecida e assim sofre uma expansão. Ao término da reação, o revestimento se resfria e consequentemente se retrai. Quando esse processo não é bem controlado, ou quando não são tomados os devidos cuidados com a cura, como sua hidratação, a retração causa as macrofissuras.

Por outro lado, argamassas chamadas de pobres, com falta de cimento, também não desempenham bem o seu papel. Os agregados são componentes inertes que necessitam de um material ativo, o aglomerante, para que fiquem ligados. Conforme a composição, forma-se a pasta utilizando apenas o aglomerante e água e a argamassa, adicionando-se à mistura da pasta o agregado miúdo. Mas se a pasta não tiver a composição correta, não vai haver a ligação necessária e a argamassa apresentará um aspecto pulverulento, desprendendo-se com facilidade.

Um único vilão?

Mas o cimento não é o único vilão do revestimento argamassado. A areia, agregado miúdo, também pode causar bastante estrago! Na verdade são as impurezas da areia as principais responsáveis pela maioria das anomalias. Uma delas são as concreções ferruginosas. Apesar do nome difícil, nada mais são que presença de material ferroso na areia.

Quando presentes no revestimento, esse material, ao entrar em contato com a umidade do ar, inicia o processo de corrosão, o qual gera produtos, chamados de ferrugem, causando uma vesícula, ou bolha, no revestimento. Com o aumento desta bolha, o revestimento acaba se rompendo, surgindo uma cor castanho-avermelhada no seu interior. Outras impurezas presentes na areia também podem causar anomalias, são o caso dos aglomerados argilosos, pirita, mica e matéria orgânica.

Mas não só os materiais são importantes!

Mão de obra qualificada é fator imprescindível para uma boa execução. O executor deve ter habilidade de compreender o projeto e aplicar todas as recomendações na execução. Investir na qualificação da mão de obra pode resultar em grande economia, evitando retrabalhos, desperdícios de materiais e a insatisfação do usuário final; tal qualificação está diretamente ligada com a imagem da empresa executora.

É sempre muito importante que haja um engenheiro de obra com a responsabilidade exclusivamente técnica, garantindo a fiel interpretação e execução do projeto. Além da integração do setor de compras com o setor técnico também ser essencial para que sejam adquiridos os materiais adequados, de acordo com os projetos e com qualidade atestada. Com estes e outros cuidados é possível evitar que a patologia em revestimentos ocorra!

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Não é muito difícil encontrarmos exemplos de situações de aplicação de revestimento cerâmico sobre pintura nas edificações, mas, porque, neste caso específico, isto ocorre? A origem será a cerâmica? A argamassa colante? Quem sabe o reboco? Ou porque existe algo diferente desses elementos construtivos, que ocasiona o insucesso da aderência deste sistema de revestimento cerâmico? Vamos colocar nosso espírito investigativo para funcionar e então verificar o que houve e como poderia ser evitado.

Pela imagem, percebe-se que trata-se de muro de uma residência e que, inicialmente, possuía revestimento de pintura a base cal. Certamente o proprietário, pensando em valorizar seu imóvel e acabar com a necessidade de repinturas, resolveu aplicar um revestimento cerâmico sobre a pintura, esta decisão realmente alcançaria o objetivo, porém houve claramente falta de técnica que então resultou no insucesso.

Tecnicamente o que ocasionou esta manifestação patológica, o desprendimento de peças cerâmicas, não foi a cerâmica, nem a argamassa colante ou o reboco, aliás poderíamos utilizar os esses materiais na categoria mais nobre a disposição no mercado, mesmo assim essas peças se desprenderiam, e porquê? Porque o método de preparo da área de assentamento e a execução foram extremamente infelizes, sem nenhuma técnica adequada. Nunca deve ser aplicado revestimento cerâmico sobre revestimento de pintura, então lembre-se, nunca. A camada de tinta torna-se um isolante natural na interface reboco/argamassa colante.

O que ocasionou o desprendimento

Dois motivos básicos são os responsáveis para esse isolamento:

a) A camada de tinta veda os poros do reboco ou emboço, fundamentalmente necessários para o bom desempenho de certos tipos de argamassas colantes que atuam através do preenchimento desses canais de capilaridade, formando uma micro-ancoragem extremamente saudável à preservação da aderência.

No caso (1), reboco ou emboço, os seus poros estão abertos e então a argamassa colante penetra nesses capilares formando a micro-ancoragem, tornando assim uma situação favorável à aderência. No caso (2), de forma errada a argamassa colante foi aplicada sobre a camada de pintura (tinta), ou seja, o revestimento cerâmico sobre pintura, não havendo a necessária penetração, pois a tinta já é o agente preenchedor desses poros capilares.

b) Alguns tipos de argamassa colante não necessitam dos poros para conferir colagem necessária a um revestimento cerâmico, como por exemplo as alta capacidade de aderência, mesmo elas, não conseguiriam obter bom desempenho nestes casos, pois o fator pulverulência (presença de pós) na camada de tinta causa o isolamento naquela interface; então o grau pulverulência pode aumentar de acordo com o tipo e a qualidade da tinta e seus componentes. Outro ponto a ser observado é a constatação de que o revestimento cerâmico usa uma fina camada de tinta como base fixação, ou seja, uma camada de tinta (frágil) “segurando” um revestimento cerâmico.

Observações ao analisar revestimento cerâmico sobre pintura

Na condição de aplicar revestimento cerâmico sobre pintura, nem utilizando os melhores materiais, teremos aderência mas, só o acaso poderá manter este revestimento aderido por muito tempo sem ocorrer desprendimentos de peças.

Percebemos que na base de assentamento fora aplicado picotes, esses furos que intencionam conferir mais atrito, pois bem, não exercem função alguma.

Em qualquer momento do problema, as juntas elásticas de movimentação ou dilatação não resolveriam. Nem se fossem aplicadas no momento da execução do serviço.

Neste caso especificamente, estas peças cerâmicas deveriam ser assentadas com o método da dupla colagem (pelas suas dimensões), mas também não foram. Percebemos que não foi aplicado o método e nem sequer os cordões de argamassa colante deixados pela desempenadeira dentada foram desfeitos. Mesmo assim, com um assentamento cerâmico muito deficitário, a argamassa colante não aderiu ao substrato (tinta) permanecendo no tardoz da peça cerâmica, o que demonstra a fragilidade da interface argamassa colante/substrato de assentamento.

O que faltou

E como este serviço deveria ter sido executado para que não tivesse obtido um desempenho tão pífio? A resposta do que faltou seria:

– Verificar as condições de composição e estabilidade do reboco;

– Extrair completamente a camada de pintura deixando com rugosidade similar a de um emboço;

– Aplicar uma camada de argamassa de transição e nivelamento;

– Aplicar o revestimento cerâmico utilizando materiais adequados e as técnicas normativas.

Lembram da falta de técnica apontada no começo deste artigo? Pois bem, é muito comum pessoas não técnicas tomarem decisões as quais cabem a um técnico ou um especialista no assunto, isso torna a situação necessariamente dependente da sorte ou de “profissionais” desqualificados tecnicamente que não acham errado aplicar revestimento cerâmico sobre pintura. Vez por outra escutamos bordões desses tipos de “profissionais”: “mas eu faço assim há muito tempo, e nunca tive problema…”. Será? Será que ele retornou algum tempo depois para conferir o desempenho do seu serviço? Se realmente não ocorreu problemas? No caso, se a cerâmica sobre a pintura ainda está lá?

Certamente não volta. Tempos depois, o tal problema aparece. Para isso existem os profissionais especialistas, os produtos de qualidade e as técnicas adequadas, até mesmo para simplesmente aplicar uma cerâmica em um muro.

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A grande maioria das pessoas, sem conhecimento técnico e envolvidas com o problema, diria que o certo seria verificar toda área revestida com cerâmica, identificando os pontos “soltos” para que fossem extraídos e substituídos. Essa é a decisão correta? Vamos analisar.
Uma das razões mais recorrentes para a ocorrência de desplacamento de peças cerâmicas em fachada de edificações é o excesso da EPU.

Mas o que é EPU?

EPU é a sigla para a expressão Expansão Por Umidade. Atua individualmente nas placas cerâmicas, fazendo com que estas peças aumentem suas dimensões (altura, largura e espessura), ou seja, aumentem seu volume. Toda peça de revestimento cerâmico passa por um processo de Expansão Por Umidade, de forma simplificada explicaremos. Durante os ciclos industriais da produção do setor ceramista ocorrem etapas de queima e secagem em forno que podem chegar a altas temperaturas . Esses elevados índices térmicos extraem praticamente toda água contida no corpo cerâmico; isso ocorre de forma facilitada dada a esbeltez das peças – em modelos de 10x10cm a espessura normal é de 6mm. Ao ser recolocada de volta ao meio para o uso da Construção Civil, essas peças tendem a reabsorver e reter a umidade perdida logo após a saída do forno, deixando evidente o início de um processo de adsorção¹. O processo de adsorção, além de mudar algumas características do material, favorece o surgimento de esforços solicitantes oriundos do aumento volumétrico da peça cerâmica, eis que aí está o fato gerador do desprendimento do revestimento. Processos de má queima das placas cerâmicas também contribuem para o surgimento posterior de EPU excessiva.

¹ AdsorçãoProcesso pelo qual átomos, moléculas ou íons são retidos na superfície de sólidos através de interações de natureza química ou física.

O processo expansivo é finito, mas pode durar anos (5, 10, 15 anos), normalmente a maior parte dessa expansão acontece já com o revestimento aplicado na edificação.

O que pode-se perceber é que o excesso de EPU é a causa do surgimento de tensões formando um “jogo de empurra-empurra”, todas as peças expandem com pequenas variações de intensidade e geram uma trama de tensões.

Como na parte posterior das peças (tardoz) se encontra o substrato base de assentamento (revestimento argamassado e a alvenaria de vedação ou concreto), só resta uma opção: deslocar-se para frente. Estes deslocamentos geram as famosas “barrigas” que são formações abauladas ao longo do sistema de revestimento cerâmico, são extremamente frágeis, pois normalmente as peças estão unidas somente pela argamassa de rejuntamento e a tendência é o colapso pontual.

Os colapsos pontuais serão constantes causando o surgimento de áreas com cerâmicas faltantes e exposição do emboço, substrato base de assentamento. Mas, porque descolam-se algumas áreas e outras não? A resposta é simples, as áreas que desprendem-se são as mais frágeis e em sua periferia estão as áreas fragilizadas. O interessante é que essas áreas com peças cerâmicas faltantes tornam-se zonas de alívio de tensões, ou seja, não dão prosseguimento ao “jogo de empurra-empurra”.

Nesse momento vamos lembrar da decisão da grande maioria das pessoas, sem conhecimento técnico e envolvidas com o problema, que diriam que o certo seria verificar toda área revestida com cerâmica, identificando os pontos “soltos” para que fossem extraídos e substituídos. Essa é a decisão correta? Certamente não, pois ao repor as áreas faltantes, voltaria a condição inicial do problema através do retorno da trama de tensões. E o que ocorrerá se forem reassentadas as peças faltantes? Bem, é claro que novamente a área mais fragilizada se desprenderá e muito provavelmente será bem próxima da anteriormente colapsada, pois deve-se lembrar que no entorno de uma área frágil, temos uma região fragilizada.

Então se temos um sistema revestimento cerâmico com peças que se descolam do substrato por esforços gerados pelo excesso de EPU, o que deve ser feito? Primeiro, os testes de verificação devem apontar o excesso de EPU do revestimento (verificar os procedimentos do ensaio na NBR 13818). Se o revestimento está desplacando, fica comprovado que as tensões geradas pela EPU excessiva são superiores à capacidade de aderência da peça ao substrato, bem, nesse caso o desempenho do revestimento cerâmico é insuficiente e o mesmo está condenado. A solução é a substituição total. Os reparos pontuais não resolverão e são extremamente perigosos pois geram uma falsa sensação de segurança; o desplacamento irá continuar em outras áreas, por isso também esses procedimentos são viciosos e onerosos.

Para finalizarmos, fica a dica: 

Sempre procure um profissional habilitado e capacitado para interpretar os problemas de uma edificação através de um diagnóstico técnico. Muitas situações de Patologia de Edificações parecem, mas não são, nada óbvias.

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Até onde pode ir uma intervenção irresponsável, uma reforma sem acompanhamento técnico e o poder do síndico? A imagem acima deixou engenheiros, arquitetos e todos que tinham o mínimo de bom senso, inquietos ao redor do mundo. Onde está o limite de uma reforma em uma unidade condominial de uma edificação?

O mercado de reformas em unidades condominiais (apartamentos) sempre foi muito aquecido, mesmo em épocas de crise da construção civil, pois quando não se pode adquirir um novo apartamento, o melhor a fazer é reformar e remodelar o próprio imóvel. Porém uma escolha errada pode transformar um sonho em um pesadelo ou até mesmo em uma tragédia. Embora seja de conhecimento geral que obras são o metiê dos engenheiros e arquitetos, a grande maioria de condôminos ávidos por reformar a qualquer custo, desde que seja baixo, teimam em desobedecer esta regra básica. Fazendo um paralelo, seria como adoecessem e fossem procurar tratamento com um maqueiro, ou mesmo fossem implicados em um processo judicial e procurassem um despachante para orientá-los, nada contra maqueiros e despachantes, são importantíssimos, mas dentro da sua função.Mas em obras esta lógica não é obedecida e é exatamente aí que os problemas iniciam. Qual a saída para as edificações e suas administrações? Está muito claro que as figuras do síndico e a Engenharia estão no centro da solução. A norma orientativa já existe, é só por prática a NBR 16.280!

Essa inquietude com a imagem, despertou a exposição de alguns pontos recomendados pela bem elabora, mas infelizmente ainda não bem sucedida, NBR 16280. Vamos dividir em direitos e deveres do síndico e do condômino que quer reformar sua unidade; levando em conta as etapas antes, durante e depois dos serviços, apontando a necessidade da presença de um profissional de Engenharia.

1. Incumbências e Encargos do Responsável Legal pela edificação (Síndico) – ANTES DA REFORMA NA UNIDADE:

1.1. Deve disponibilizar a Convenção e o Regimento Interno do Condomínio, onde constam os documentos exigíveis, horários de trabalho, trânsito de insumos e trabalhadores e posturas e condutas no exercício do trabalho;

1.2. Tem o direito de receber o plano de reforma para análise técnica e legal – É necessária a presença de um profissional de engenharia;

1.3. Deve emitir documento de resposta ao plano de reforma, aprovando, aprovando com ressalvas ou reprovando – É necessária a presença de um profissional de engenharia;

1.4. Deve liberar o acesso de operários e insumos após o completo atendimento dos requisitos do plano de reforma;

1.5. Deve informar aos demais condôminos sobre a reforma e o atendimento das condições de início da reforma;

1.6. Tem o direito de paralisar os serviços proibindo a cesso de operários e insumos, caso encontre algo fora do acordado ou em caso de ser orientado tecnicamente – É necessária a presença de um profissional de engenharia

2. Incumbências e Encargos do Responsável Legal pela edificação (Síndico) – DURANTE A REFORMA NA UNIDADE:

2.1. Deve verificar ou delegar a terceiros o atendimento ao plano de reforma proposto e aprovado – É necessária a presença de um profissional de engenharia;

2.2. Deve fazer cumprir que a reforma aconteça dentro das condições dispostas na Convenção e Regimento Interno do condomínio e, eventualmente, às deliberações de assembleias;

2.3. Deve tomar as ações necessárias em caso de risco para edificação e seu entorno ou usuários – É necessária a presença de um profissional de engenharia.   

3. Incumbências e Encargos do Responsável Legal pela edificação (Síndico) – DEPOIS DA REFORMA NA UNIDADE:

3.1. Deve vistoriar ou delegar a terceiros as condições de finalização da obra conclusa – É necessária a presença de um profissional de engenharia;

3.2. Tem o direito de receber o termo de encerramento do serviço de reforma assinada pelo executante;

3.3. Deve cancelar as autorizações de entrada do pessoal envolvido na obra e da circulação de insumos;

3.4. Deve arquivar toda documentação relativa à obra. 

4. Incumbências e Encargos do Proprietário da Unidade Condominial em Reforma – ANTES DA REFORMA NA UNIDADE:

4.1. Deve fornecer ao Síndico toda documentação relativa à reforma, projetos, plano de reforma, ART de projetos, ART de execução da obra e demais documentos comprovatórios de atendimento às normas técnicas – É necessária a presença de um profissional de engenharia;

5. Incumbências e Encargos do Proprietário da Unidade Condominial em Reforma – DURANTE DA REFORMA NA UNIDADE:

5.1. Deve verificar se a execução da obra de reforma ocorre de acordo com as normas técnicas, de segurança e obediência aos regulamentos internos – É necessária a presença de um profissional de engenharia.

6. Incumbências e Encargos do Proprietário da Unidade Condominial em Reforma – DEPOIS DA REFORMA NA UNIDADE:

6.1. Deve fornecer cópias ao Síndico de toda documentação relativa à obra de reforma realizada, inclusive o termo de encerramento da mesma.

A elaboração do plano de reforma deve levar em conta itens que descrevam de forma clara e objetiva os mais variados aspectos da reforma – É necessária a presença de um profissional de engenharia. Esclarecendo, o plano de reforma deve dispor das ações e informações como: 

– Compromisso com preservação dos itens de segurança, acessibilidade e sustentabilidade da edificação;

– Apresentar e submeter ao incorporador/construtor e ao projetista qualquer alteração que afete a segurança da edificação e seu entorno, sujeito a aprovação em prazo legal;

– Ações de proteção contra eventuais danos e/ou prejuízos à vizinhos ou terceiros;

– Descrição clara e objetiva dos processos e métodos construtivos com: descrições, cronograma, apresentação de projetos e memórias de cálculo, utilização de materiais tóxicos ou inflamáveis, dados das empresas e funcionários envolvidos, descarte de resíduos, controle e recebimentos de etapas de serviço e determinação de local e forma de armazenamento de materiais;

– Informativo de alterações ou acréscimos de serviços no andamento da reforma, que estará sujeito à aprovação nos termos já relatados;

– Anotação de Responsabilidade Técnica – ART do CREA do projeto assinada pelo profissional que o elaborou;

– Anotação de Responsabilidade Técnica – ART do CREA da execução das obras assinada pelo profissional que irá executá-la;

– Demais documentos necessários a depender da legislação de cada localidade e dos regimentos internos e/ou determinações específicas de assembleias;

– Análise de viabilidade da reforma, assegurando também a não afetação do bom funcionamento da edificação não intervindo nos aspectos de manutenabilidade da mesma;

– Qualquer outro detalhe relevante que deva ser exposto, explicado e solicitado, devendo fazer constar no plano de reforma.

Ao final de uma reforma, o Manual de Uso, Operação e Manutenção e o Manual do Proprietário, devem ser revistos e atualizados nos termos de outra norma, a NBR 14.037 que dispõe sobre a elaboração e apresentação de conteúdos de planos de uso, operação e manutenção das edificações – É necessária a presença de um profissional de engenharia.

Identificadas as ações de cada parte, a NBR 16.280 ainda apresenta modelos úteis e facilitadores para elaboração de planos de realização de obras e reformas em edificações e um ordenamento através de um fluxo de gestão de obras e reformas em edificações.

Além da NBR 16.280, outras normas correlatas deve ser observadas como: NBR 5.671, NBR 5.674, NBR 9.077, NBR 12.721, NBR 14.037 e a NBR 15.575 – É necessária a presença de um profissional de engenharia. 

São ações que certamente não estão na rotina dos condomínios; muitos síndicos e condôminos as ignoram em detrimento de execuções anômalas e bizarras como a da imagem inicial que inquietou a todos, ou quase todos. Não pode-se fazer ideia de quantos serviços sem acompanhamento técnico, sem Engenharia, estão sendo realizados neste momento, mas constantemente estampam-se notícias de reformas que não deram certo, de prejuízos cobrados na justiça, de dessabores e desejos frustrados pela falta daquele profissional que deveria estar a frente das obras, o engenheiro. O condômino que irá realizar uma obra, deve contratar um engenheiro, o síndico que tem obra em seu condomínio deve contratar uma assessoria de Engenharia, deste modo as coisas ficam no seu devido lugar e o risco é mínimo.

Pense nisso. Faça isso.

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E onde Leonardo da Vinci entra nessa história?

Já pensava assim o grande Leonardo da Vinci, conforme muito bem observado pelo nosso colega engenheiro Felipe Lima. Da Vinci, pensando como um engenheiro patologista, dizia que: “Os remédios, quando usados da maneira adequada, restauram a saúde dos inválidos, e um médico fará o uso correto se conhecer a natureza humana. Uma catedral adoentada necessita exatamente do mesmo – de um médico-arquiteto que conheça a natureza dos edifícios e as leis nas quais se baseia a construção correta.”

Assim caminha a humanidade e o engenheiro patologista, hoje um título consagrado com a nossa ampla atuação dentro da engenharia.

Como identificar uma manifestação patológica?

É necessária uma visão precisa e treinada para poder ao encontrar uma manifestação patológica, saber identificar sua causa e origem. Só assim é que se pode propor o tratamento correto e definitivo.

Entretanto, nem sempre esse olhar aguçado é suficiente para identificar o problema, tornando-se necessária uma investigação dos fatos ocorridos para fazer um diagnóstico assertivo. Mas porque isso acontece? Algumas manifestações patológicas apesar de terem aspectos semelhantes, podem ter causas e origens distintas. Fazer um diagnóstico precoce é uma atitude ingênua e perigosa e pode causar danos ainda maiores para edificação.

Para tratar uma anomalia é preciso primeiro sanar a sua causa. Sem isso o tratamento será apenas paliativo e o problema recorrente. Por isso a importância da vistoria, acompanhada de entrevistas com pessoas que tenham conhecimento dos acontecimentos, para que se possa associar e, de forma oposta, desvincular os fatos como a causa ou não das manifestações patológicas.

Mas… como se tornar um engenheiro patologista?

Para que seja possível realizar todo este trabalho é imprescindível que o engenheiro patologista seja não apenas habilitado, mas também capacitado. A capacitação vem da não só da experiência, mas, principalmente, de muito estudo e pesquisa. A engenharia civil é ampla, assim, mais uma vez comparando com a medicina, é necessário o tempo da “residência” na engenharia também, para que se torne especialista num determinado assunto.

Não temos esse tipo de qualificação oriundo das escolas de engenharia, mas é possível e aconselhável buscar isso para sua carreira. Seja se propondo a acompanhar um profissional mais experiente, seja contratando esse profissional para trabalhar em conjunto, até que se consiga uma autonomia técnica para continuar em uma carreira solo, se é que podemos chamar dessa forma.

Ainda assim, a engenharia é surpreendente e todos os dias nos deparamos com casos diversos, portanto, mesmo após esse aprendizado, sempre é iminente atuar em conjunto, ou mesmo solicitar uma consultoria, ao longo da carreira, ao ter que desvendar algo novo, ou seja, nunca enfrentado antes. Reconhecer essa necessidade de compartilhar ideias para buscar a melhor solução não é demérito e sim mostra responsabilidade e ética profissional.

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