À primeira vista, muitos profissionais e estudantes de Engenharia e Arquitetura me peguntam qual o passo a passo para fazer Avaliação de Imóveis, qual o melhor livro, qual o melhor curso. Neste artigo você vai conhecer o único guia sobre Avaliação de Imóveis que você realmente precisa.
Primeiramente, é importante saber que avaliação de imóveis, ou Engenharia de Avaliações, é uma ciência que engloba engenharia diagnóstica, engenharia legal, inferência estatística, estudo de viabilidade econômica, juntamente com estudos de micro e macroeconomia, considerando os principais reflexos no mercado imobiliário.
Acima de tudo, essa atividade deve possuir fundamentação técnica e científica, sendo atribuição privativa de Engenheiros e Arquitetos, como já foi exposto no artigo sobre as oportunidades deste mercado de trabalho. A Avaliação de Imóveis é regulamentada pela norma da ABNT: NBR 14.653 e suas partes:
| NBR 14.653 | AVALIAÇÃO DE BENS | ÚLTIMA ATUALIZAÇÃO |
| Parte 1 | Procedimentos gerais | 2019 |
| Parte 2 | Imóveis urbanos | 2011 |
| Parte 3 | Imóveis rurais | 2019 |
| Parte 4 | Empreendimentos | 2002 |
| Parte 5 | Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral | 2006 |
| Parte 6 | Recursos naturais e ambientais | 2009 |
| Parte 7 | Patrimônios históricos | 2009 |
Avaliação de imóveis urbanos
A princípio, a NBR 14.653 foi elaborada no formato de manual prático dividido em etapas sequenciais, onde é possível seguir o passo a passo para avaliar um bem. Para determinar o valor de imóveis urbanos, utilizamos as partes 1 e 2.
A parte 1 da norma apresenta os princípios gerais, conceitos e premissas para elaboração de um laudo, além disso, descreve ainda as atividades básicas do engenheiro de avaliações. De acordo com a NBR 14,653-1, toda avaliação de bens deve seguir a sequência abaixo:
- Requisição da documentação;
- Conhecimento da documentação;
- Vistoria do bem avaliando;
- Coleta de dados;
- Diagnóstico do mercado;
- Escolha da metodologia;
- Tratamento dos dados
- Resultado da avaliação;
- Pressupostos, ressalvas e condições limitantes.
Sob o mesmo ponto de vista, a parte 2 da norma detalha os procedimentos específicos para avaliação de imóveis urbanos, incluindo os requisitos mínimos obrigatórios para cada metodologia avaliatória.
Métodos indicados pela NBR 14.653-2
Para avaliação de imóveis urbanos, a norma recomenda o uso preferencial do método comparativo direto de dados de mercado, entretanto, a depender da tipologia do imóvel e das características do mercado, pode-se adotar outros métodos.
| NBR 14.653-2 AVALIAÇÃO DE BENS: IMÓVEIS URBANOS | |
| MÉTODO | DESCRIÇÃO DAS ETAPAS |
| Método comparativo direto de dados de mercado
|
Planejamento da pesquisa |
| Identificação das variáveis do modelo: dependente e independentes | |
| Levantamento de dados de mercado | |
| Tratamento de dados: tratamento por fatores ou tratamento científico | |
| Intervalo de confiança e Campo de arbítrio | |
| Método involutivo
|
Vistoria |
| Projeto hipotético | |
| Pesquisa de valores | |
| Previsão de receitas | |
| Levantamento do custo de produção do projeto hipotético | |
| Previsão de despesas adicionais | |
| Margem de lucro do incorporador | |
| Prazos e Taxas | |
| Modelos: Fluxo de caixa; modelos simplificados dinâmicos ou modelos estáticos | |
| Método da capitalização da renda
|
Estimação das receitas e despesas |
| Montagem do fluxo de caixa | |
| Estabelecimento da taxa mínima de atratividade | |
| Método Evolutivo
|
Identifica o valor do terreno |
| Identifica o custo do imóvel | |
| Desconta a depreciação física da benfeitoria | |
| Aplica o fator de comercialização | |
| Método da quantificação do custo | Sintético: custo unitário |
| Analítico: orçamento detalhado | |
| Método comparativo direto de custo
|
Amostra de custos de imóveis de projetos semelhantes |
| Segue os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado | |
Nesse sentido, além de definir os métodos para Avaliação de Imóveis, a NBR 14.653-2 apresenta técnicas para casos mais específicos, como: desapropriações, servidões, glebas urbanizáveis, avaliação de aluguéis e liquidação forçada.
Se tem tudo na norma, preciso consultar livros?
Claro que sim! Em contrapartida, livros, artigos e publicações científicas são referências excelentes para sanar dúvidas de procedimentos e se aprofundar em alguma metodologia. Para aqueles que estão ingressando no mercado de Avaliação de Imóveis, separei duas sugestões para leitura:
- Engenharia de Avaliações. Uma Introdução à Metodologia Científica (2012) por Rubens Alves Dantas.
- Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos (2019) por José Fiker.
Pra que serve um curso de Avaliação de Imóveis?
Assim como toda capacitação, seja ela um curso rápido de 20 horas ou uma especialização de 480 horas, o objetivo é o mesmo: ampliar o conhecimento e profundar-se em determinadas metodologias avaliatórias. Além disso, possibilita o contato com outros profissionais da área, ampliando o Networking e abrindo caminhos para novas oportunidades.
Mesmo que você tenha experiência comprovada com avaliações, os editais de empresas públicas colocam como um dos requisitos a apresentação de certificado de conclusão de curso de, no mínimo, 20 horas contendo inferência estatística aplicada à avaliação de imóveis. Confira o nosso artigo sobre o edital de credenciamento do BNDES.
A experiência faz a diferença
Para inferir o valor de um imóvel, primeiramente, é necessário conhecer o mercado no qual ele está inserido. Com a prática, você, certamente, será capaz de perceber o comportamento dos preços em função das características do imóvel e do seu entorno e poderá levantar hipóteses que poderão ser confirmadas pelo método científico escolhido.
Em suma, o engenheiro de avaliações experiente saberá que mais importante do que definir as características que valorizam ou desvalorizam o imóvel, é saber que essa relação não é uma regra absoluta e poderá mudar de um mercado para outro. Afinal, mais importante do que definir um roteiro padrão, ou um passo a passo, é conhecer a NBR 14.653 e saber como aplicá-la a cada caso estudado.
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